2013年4月起正式实施的新版《漳州市物业管理规定》，规范了物业管理活动相关主体的权利义务，明确物业管理相关部门的工作职责，同时对公共事业收费行为、业委大会和业委会成立、违规装修处罚等进行了具体细致的规定。业内人士称，新版物管规定的出台，为解决物业管理中的许多问题提供了法律依据，也将进一步规范我市物业管理行业的行为。

　　关键词：物管体制

　　强化职责

　　引入物业管理联席会议制度

　　2008年5月，我市公布实施了原《漳州市物业管理规定》。不过，随着社会经济发展，物业管理中也出现了服务收费难、体制不健全、服务不规范等新问题。为此，从2011年下半年起，相关部门着手对其进行修订，借鉴了北京、上海、合肥、福州、厦门、泉州等多地的立法经验，并召开多次论证会，最终制定出新规。

　　新规明确了物业管理的工作职责。其中，漳州市住房和城乡建设部门负责全市物业管理活动的监督管理工作；各县（市、区）住房保障与房地产管理部门负责本行政区域内物业管理活动的日常监督管理工作；街道办事处（乡镇人民政府）负责本行政区域内物业监督管理和社区建设之间的协调工作，并指定专人负责物业管理工作；社区居（村）民委员会负责配合有关部门共同做好辖区内日常物业管理活动的指导、监督、检查工作，并明确具体人员负责物业管理工作。

　　“其实，目前业主整体物业管理的意识还不高。如街道办事处、社区居民委员会普遍认为没有相应经费，对物业管理的相关重视程度不足。”漳州市物业管理站相关工作人员介绍，此次新规明确街道办事处、社区居民委员会要有具体人员负责物业管理工作，街道办事处负责应召集物业管理联席会议，协调解决业主大会成立、业主委员会换届、业主委员会不依法履行职责、物业服务企业退出和交接等物业管理中的重大问题。

　　关键词：业主大会和业主委员会

　　首次业主大会成立经费

　　由建设单位承担

　　家住市区某小区的市民林小姐很纳闷，之前小区轰轰烈烈开展了业主大会和业主委员会委员选举。可不久之后，业主委员会便销声匿迹。那么，业主委员会究竟需要承担什么义务和责任？

　　“业主委员会委员一般都是义务劳动，存在主要工作不明确、业主大会表决困难等问题，再加上没有经费、执行难度较大。”市区某物业公司一位工作人员坦言，有一部分争当业主委员的业主原本以为有利可图，之后发现并非如此，从此便再无热情。

　　新规规定，物业所在地县（市、区）住房保障与房地产管理部门和街道办事处（乡镇人民政府）应当指导首次业主大会的成立。建设单位应当承担首次业主大会成立所需的经费，并协助组织召开首次业主大会会议。同时，首届业主委员会委员候选人由业主自荐和推荐产生；业主大会在选举业主委员会委员的同时，还应当一次性选举产生业主委员会候补委员。

　　关键词：物管服务

　　供水供电等单位向最终用户收费

　　市物业管理站相关工作人员介绍，物业管理区域内供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位，在责任上与物业服务企业经常存在一些分歧，造成收费及维修养护责任等相关矛盾纠纷。在物业管理活动中，也曾出现物业服务企业推出物业管理项目引发的各项问题。

　　新规明确，物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，业主使用的向业主收取；物业服务企业使用的向物业服务企业收取；公共使用的由业主按实分摊，具体分摊办法由物业服务企业与建设单位、业主或者业主委员会在物业服务合同中约定。

　　同时，业主大会、业主委员会或者物业服务企业在物业服务合同解除前60日须书面告知对方，并将解约原因、解约时间等书面报告物业所在地县（市、区）住房保障与房地产管理部门、街道办事处（乡镇人民政府）和社区居民委员会。同时，以书面形式在物业管理区域内公告15天。

　　关键词：违规装修

　　将被暂时停止供水供电

　　日前，家住市区鑫荣花苑的吴小姐向记者诉苦：“我家楼上住户硬是把一套80平方米的房子改成了3套单身公寓出租。在自家餐厅吃饭，经常头顶传来刷刷刷的抽水声，可真是郁闷。”

　　的确，眼下租房市场，尤其是单身公寓的租赁十分火爆。一些业主为了获取收益，将房屋“一套改多套”，变成组合式“单身公寓”。此外，违法建造、擅自改动房屋建筑主体和承重结构、改变建筑设计使用功能等违规装修现象可谓屡禁不止，成为物业管理中的一大难题。

　　针对市民反映强烈的违法装修现象，新规中也出台了有效措施加以遏制。新规规定业主或者使用人不得违法建造、擅自改动房屋建筑主体和承重结构、一套改多套和改变建筑设计使用功能。物业服务企业发现有此类违法行为的，应当立即制止，并在二十四小时内报告相关行政主管部门。相关行政主管部门接到相关报告后，应当在三日内调查核实，并将正在实施的上述违法行为的情况书面通知物业服务企业。

　　物业服务企业接到相关行政主管部门的通知后，可以根据与业主或者使用人签订的书面约定暂时停止供水、供电。业主或者使用人改正违法行为后，物业服务企业应当及时恢复供水、供电，并报告相关行政主管部门。

　　关键词：房屋“住改商”

　　需利害关系人书面同意

　　居民小区内开公司，人们早已见怪不怪。但不少市民认为此举不但会带来噪音、卫生等问题，而且流动人口多了，小区安全系数就会降低。那么，到底可不可以在小区内开设公司呢？

　　“目前市区专业办公写字楼十分稀缺，且租金昂贵。相对而言，在住宅小区内开公司会节省不少成本，所以不少小公司选择开在住宅小区内。”据市物管站工作人员介绍，但能不能在小区内开公司，则要具体分析。

　　新规规定，在物业管理区域内，将住宅、车库或其他非经营性用房改变为经营性用房，申请人未能提交利害关系人书面同意材料的，不予核发营业执照；现有已将住宅、车库或其他非经营性用房改变为经营性用房并取得营业执照的，在从事经营活动期间，若有利害关系人提出异议，办理营业执照年检时应提交利害关系人书面同意材料。

　　“例如某楼栋单元有10户业主，若要在此开公司，这需要取得楼栋单元所有居民的书面同意书。只要楼栋单元居民都没有意见，也就是允许的。”市物管站工作人员表示。这也就意味着，“住改商”需取得邻居们的同意。

　　■ 曾婷婷   许珠琳