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中国房地产调控必须祭出重拳
来源:转载 点击数:1449次 更新时间:2016-10-10 19:57:54

苏培科:为了避免房价失控在中国带来社会灾难,在房地产市场深度反腐和建立中国不动产大数据库迫在眉睫。

中国的不动产登记制度已经喊了好几年,但各部门和各地阳奉阴违,并未采取实质性动作,毕竟在中国拥有多套房的人大都非富即贵,算是既得利益者,要想实质性推动确实不易。

不过在近日,中国房地产市场迈入非理性疯狂之后,一些地方政府迫不得已开始着手不动产登记。上海市规划和国土资源管理局9月28日发布消息称:自10月8日起,上海市将全面实施不动产统一登记制度。届时,房地产登记将改为不动产登记,房地产产权证书和登记证明将停止发放,代之以颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》。下一步可能更多的地方政府会效仿上海的做法,但如果不进行全国一盘棋的统计登记,不搞实质性的大数据库和以房反腐,各地的分散登记和想以此来震慑房价上涨,其作用是有限的。而且这轮房地产传销式的上涨,已经让一些“原罪房”解套了,但为了中国房地产市场的健康和避免房价失控带来的社会灾难,在房地产市场深度反腐和建立中国不动产大数据库迫在眉睫。

防止房地产将中国带向灾难

中国社会的安危现已经被房地产市场严重绑架了,中国楼市的非理性程度日益高涨,内地房价在中介机构传销式的推动下,一天一价,使得持币观望的民众彻底被诱惑进来,让很多开发商解套,但银行作为按揭杠杆的提供方,不但没有悬崖勒马,反而在助推中国房地产泡沫越变越大。如此一来,中国金融体系的脆弱性不断增加,中国实体经济的挤出效应越来越明显,老百姓的财富配置越来越畸形,从全民炒股又转入全民炒房,其疯狂程度与去年股市5000点时的状态并无二致,如若再不重视改革和继续放纵房价暴涨,房价调整也不是没有可能,一旦出现像去年股市的调整,其灾难程度远大于股灾。

或许有人会说,现在能买房的大都是手里有钱的人,即使调整也不会一无所有;也有说中国房地产跌不下来,因为这么多钱没有地方可去,不炒房炒啥?

这轮中国楼市的快速上涨与流动性推动不无关系,而且与去年股市5000点的相似之处都是用高杠杆驱动的,而楼市的杠杆率远高于股市,一旦房价出现调整很多人前半辈子的财富就会被洗劫,而且中国的房地产按揭贷款是无限连带责任,缺乏个人信用破产制度,一旦房价大幅调整,很多人后半辈子的财富和下一代的财富都会被绑架进来,其影响和危害异常深远。

目前中国的房价收入比已经到了举世罕见的程度。据国际货币基金组织(IMF)最新发布的全球房价观察报告(Global Housing Watch Report)显示,2016年上半年全球各大城市的房价收入比深圳以38.36位居第一,成为全球最苦逼的城市。除此之外,排名前十的城市中有五个在中国:香港以34.95位居第4;北京以33.32位居第5;上海以30.91位居第6;广州以25.85位居第10。很显然,国内很多城市的房价已经远远超出了居民的购买能力,而支撑现在高房价的大部分因素是投资需求和央行释放的流动性。

房价越高实体经济越贫瘠,房价的快速上涨会大量吸引实体领域的资金进入,尤其在中国经济结构转型升级和实体经济增速下行的背景下,房地产对实体经济和其他领域的投资挤出效应异常明显。

最近,一条颇具讽刺的新闻刷爆了屏幕:上市公司*ST宁通B发布公告称,由于主营业务连续亏损,面临暂停上市,为了让公司扭亏为盈,该上市公司拟出售两套北京学区房,这两套房产评估价值为2272.62万元,12年间账面价值增值16倍。最近卖房、卖办公楼保壳扭亏的上市公司不在少数,这是典型的实体经济疲弱,房地产市场过度兴盛的表现。上市公司尚且如此,其他企业的窘境更是不言自明,实体经济的困难需要尽快解决。

房地产领域深度反腐迫在眉睫

当前,要想拦住失控的房价和迈入险境的房地产,必须要动用重拳,及时构建中国的不动产数据库,以房反腐、审计过去10年的土地出让金,斩断房价飙升的利益链条,让房地产市场回归理性。

或许有人说,在目前保增长的情况下抑制房价会影响中国经济,其实从这轮房价疯涨来看,房价飙涨并未对增速下行和L型的中国经济起到多大的带动作用,反而成了击鼓传花的传销行为。另外,也有人担忧一旦在这个领域进行深度反腐,会得罪一堆的利益集团,但为了中国房地产的理性和中国社会的安危,这已是迫不得已。

当务之急,尽快启动全国层面的不动产登记和构建不动产数据库。如果有一个不动产大数据库,个人和家庭的不动产数据自然浮现,一个平台就可以查询某一特定个人名下的全部不动产,对过多拥有房屋的人员可以适当抽查其资金来源的合法性,对反腐反贪而言又多了一个取证渠道。无疑,这将成为反腐的一大利器。同时,不动产统一登记后,无论在分配、交易、流通和资源配置方面都会更加有效率,有了这本账之后反腐反贪更加高效,房地产调控会更加有的放矢。还有,不动产登记清楚、全国联网后,就可以清楚划分首套房与多套房的区别,房产税就可以从二套房和面积大的房屋开始征收。虽然不能说不动产登记能发挥抑制房价的作用,但对楼市的影响和健康是长效的。另外,这项工作的推进对人们心理层面的影响可能更大,在反腐之外也可以规范人们对房屋属性的认识,房地产市场才能真正回归居住属性,也会约束人们拥有过多房屋的倾向。

对于用正当财富购置的不动产大家根本不用担心,不动产登记看似国家行为,其实土地、房屋确权对老百姓的合法财产是一种明确的保护态度,只有确权之后,老百姓手里的不动产转让、交易、流通才能得到公平、合理的价格。

其次,应该尽快审计过去十年的土地出让金和构建全国性的土地公开交易平台。

土地出让金的管理、使用一直是一笔糊涂账。近年来,国家出台了一系列政策文件规定,比如将不低于10%的土地出让净收益用于保障性安居工程建设等。但究竟有多少地方政府是按照这些政策要求来执行的?实际情况是,这些土地出让金并未用在这些指定的用途上,而是转化成地方政府的财政来源,而且土地出让金占地方财政收入的比例在不断提高,从2001年的16.6%提升到2010年的76.6%。于是,土地财政成了目前大部分地方政府的依赖,为了满足地方政府的花销,出让土地行为就自然变本加厉,强拆收储也就更加疯狂,从而不断引发社会矛盾。

笔者建议对过去10年的土地出让金收支进行重新审计,除了审计部门全面介入外,还得邀请第三方审计机构介入,做一本公正、公开、明明白白的账目,并对外公布和披露,对于曾涉嫌违规使用土地出让金或者将土地出让金挥霍、挪用的相关责任人应该给予必要的责任追溯。

另外,建议改变目前的土地财政格局。将土地出让程序和出让金账户从地方政府剥离出来,建一个全国性的土地公开交易平台,将土地转让信息公开,接受各方监督,将收来的土地出让金放入中央财政专设的省级土地出让金账户,由中央财政暂作保管,然后根据地方政府申请的保障房项目、安居工程项目和符合土地出让金使用的项目再专款专用。

这样既可保证“取之于民用之于民”,也可起到对土地出让金收支的监督作用,也可以避免地方政府沦为纯粹的“经济人”,斩断地方政府与房地产开发商的利益链条,避免中国国土资源被地方政府过度变卖和开发;从而避免地方政府只顾高价拍地和圈地,而忽视宏观调控和可持续发展。

楼市调控必须转向供给管理

中国房地产过往的调控已经证明是失败的,目前不能再简单地实施需求管理,而应该尽快采取需求和供给相结合的管理方式。

首先,在进一步强化和规范需求调控的同时,应该强化供给管理。中央财政应该增加保障性住房专项补助资金的数量,并带动各地方政府增加保障性住房建设的资金投入,加大保障性住房、廉租房和公租房的总供给,以平抑市场的需求。

其次,应该让国有企业全部退出商品房开发领域,通过公开的招投标方式,让以房地产开发为主业的国企和央企去承担政府的保障性住房建设。目前,国企和央企介入商品房开发领域,他们借助各种特权和垄断,拿着全民所有制的资产,不计成本地拉抬地价、炒高房价、获取垄断利润,与民争利,而政府的调控政策往往会被这些权贵既得利益者对冲。

第三,应该尝试征收物业税、空置税和提高遗产税,增加多套房拥有者的持有成本,用税收杠杆迫使其释放存量房和空置房,平抑畸形的市场供需格局,以保障市场的公平与效率。

第四,应该尽快完善中国的房屋租赁市场,在规则方面不妨借鉴德国的经验,对房屋租赁用严格的法律条文来界定成“使用租赁”和“收益租赁”,对“使用租赁”的胡乱涨价行为要加以限制,用法律法规来保障普通民众租赁住房的需求和利益。

目前中国的房屋租赁市场十分混乱,在政府廉租房和公租房缺位的情况下,被租赁的房子大部分来自私人,加之缺乏相应的法律条文约束,一些私人房东可以随便涨价,可以随时撵走租户,这让很多租房族感觉居无定所,缺乏安全感和归宿感。从而导致很多买不起房的非刚性需求也被逼成了刚性需求。如果政府能出台相应的政策来规范房屋租赁市场,房租上涨幅度相对稳定和合理,房屋能够长期、容易续租,法律能够适当地保护租房者利益,相信大部分人会选择低成本租房、高质量生活,而不是像当前一样倾其所有去让自己变成房奴。

把货币池子从房地产转向资本市场

决策层一再引导资金进入实体经济,货币政策多次定向放松,从目前的效果来看,央行放出来的流动性几乎都被房地产卷走。中国的广义货币M2在2000年的时候是13万亿元人民币,2016年M2是150万亿元,16年的时间M2总量翻了10倍,但是却没有出现明显的通货膨胀,但中国的房价在这16年间普遍出现了10倍的涨幅,尤其一线城市涨幅更加惊人,中国的房地产从中国经济的支柱产业变成了货币蓄水池,严重扭曲了产业结构和错误引导了资产价格,目前中国的房地产泡沫异常严重。很多地方的房价已经严重超越了理性的承受范围,真实的刚需和上班族根本买不起房了。

当务之急,中国宏观层面究竟该如何对冲楼市风险?再用按下葫芦浮起瓢的调控措施显然已经来不及了,只能加快中国经济结构转型升级的步伐,加快技术创新,让实体经济尽快摆脱困境,阻止流动性继续大量流入楼市,加快政府保障房的供给力度和扶贫力度,确保社会秩序和市场有序有效,加快引导资金流入股权投资和进入多层次资本市场,争取用投资收益来吸引流动性,把货币池子从房地产转向资本市场,尽快让中国经济摆脱危局。

(作者系中国对外经贸大学公共政策研究所首席研究员。本文仅代表作者观点。责任编辑邮箱:tao.feng@ftchinese.com) 

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